2014年3月，受樓市政策階段性收緊、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“小陽春”表現(xiàn)喜憂參半，但總體欠佳，整個市場在觀望與博弈當(dāng)中度過。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

“小陽春”熱力不足
此前市場就曾對于“小陽春”有所擔(dān)憂。筆者認(rèn)為，樓市“小陽春”總體欠佳主要有三方面原因：
第一，2013年11月前后，一、二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕，影響2014年樓市一季度“小陽春”的市場表現(xiàn)。
第二，政策“階段性”的從嚴(yán)執(zhí)行，加上“錢荒”二次發(fā)力，導(dǎo)致樓市“小陽春”市場短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”。此外，“兩會”期間確定今年廣義貨幣M2預(yù)期增長13％左右，意味著上半年流動性會適度從緊，這或許并不利于整個市場銷售局面的展開。
第三，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場策略，或者還處于制定應(yīng)對未來市場變化的策略過程中，導(dǎo)致整體市場表現(xiàn)在現(xiàn)階段相對保守。
那么，在此市場背景下，樓市“小陽春”之后市場走勢將會如何？品牌開發(fā)企業(yè)的行為是否驅(qū)動樓市再度走向火熱？2014年樓市將呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展趨勢？在成交量“普跌”的市場背景下是一蹶不振還是繼續(xù)延續(xù)2013年火熱的市場行情？

房企“跑量”銷售回籠資金
當(dāng)前來講，銀行信貸緊縮已是既定的事實(shí)，對于大型企業(yè)來講，勢必會盡早采取措施以先發(fā)制人。從目前市場表現(xiàn)來看，北京、常州、杭州等地樓盤大幅降價的背后，都含有大型品牌開發(fā)企業(yè)的身影。
筆者認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，對于大型企業(yè)來講，此時企業(yè)布局區(qū)域內(nèi)個別樓盤大幅降價，更多的是表現(xiàn)為戰(zhàn)略調(diào)整，而不是資金面短缺的市場表現(xiàn)。首先，大型企業(yè)會針對全國范圍內(nèi)布局項目進(jìn)行評估，對于布局不合理的城市、項目所在區(qū)域或板塊存在供大于求狀況、項目本身定位存在一定問題的項目將率先采取降價措施，通過降價清盤盡快回籠資金，退出這些布局不合理的城市或區(qū)域板塊，然后將回籠的資金投資到優(yōu)勢區(qū)域。同時，通過拿地?fù)Q倉謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會，最終實(shí)現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。
從當(dāng)前降價特征來看，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當(dāng)前的市場態(tài)勢更加明朗化。在當(dāng)前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個房企及當(dāng)前市場庫存相對較大的關(guān)鍵。
不過，從當(dāng)前情況來講，大型品牌房企總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應(yīng)該不會持續(xù)太久。從開發(fā)企業(yè)心態(tài)來講，目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對于當(dāng)前期望值也明顯沒有之前那么高，預(yù)計3月底及以后幾個月，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會采取比較現(xiàn)實(shí)的降價回籠資金的市場策略。
同時，對于開發(fā)企業(yè)來講，此時加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對于其在土地市場拿地也是非常有利的。當(dāng)前，由于一、二線城市樓市調(diào)控政策階段性收緊，土地市場價格整體上有所回落，開始回歸理性。當(dāng)前仍然是相對比較好的拿地時機(jī)，在今年上半年，及時“跑量”回籠資金，然后將資金投入到土地市場拿地，換倉謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會仍然是大多數(shù)品牌房企戰(zhàn)略上的選擇。
總的來看，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場背景下，樓市在3月“小陽春”市場已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會，開發(fā)商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。
在2014年“小陽春”以后的第二季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金。另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會。那么，也就是說，在2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價格上做太多考慮。而到了下半年應(yīng)該因時而變，快速調(diào)整自己的銷售策略、布局策略，以實(shí)現(xiàn)逆勢擴(kuò)張與增長的機(jī)會。

樓市中長期依然看好
從市場供求關(guān)系來看，在大中城市，市場基本面仍然為供不應(yīng)求，比如北上廣深等一線城市和南京、合肥、南昌等二線城市市場基本面并沒有改變。在大中城市，品牌開發(fā)企業(yè)在春節(jié)之后積極推盤跑量，以實(shí)現(xiàn)業(yè)績的快速回升。當(dāng)前，整體銷售市場逐漸趨于平淡與品牌開發(fā)企業(yè)逆勢而動并存。
此時，我們也堅信，當(dāng)一個城市市場供求關(guān)系基本面不存在問題時，那么，這些城市的房地產(chǎn)市場交易狀況始終會回歸合理與健康。因此，總體來看，一線城市、大多數(shù)二線城市由于市場基本面仍然為供不應(yīng)求，市場中長期仍然看好，并不會因?yàn)?014年年初短期內(nèi)因素導(dǎo)致的市場低迷而改變。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）