降價(jià)將成樓市常態(tài)
今年春節(jié)過后，關(guān)于中國樓市降價(jià)與政策放松的種種消息接踵而至。從2月底開始，杭州的德信樓盤每平方米降3000元，常州雅居樂星河灣樓盤每平方米降5000元。
緊接著3月，廣州保利的三個(gè)項(xiàng)目推出“一成首付”優(yōu)惠，青島李滄區(qū)的奧克斯廣場(chǎng)每平方米降2000元，南京多個(gè)樓盤降價(jià)10%~25%，秦皇島珠江道12號(hào)樓盤甚至跌幅40%……此起彼伏的降價(jià)傳聞，令整個(gè)樓市風(fēng)聲鶴唳。
在住建部2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，已不再要求地方政府上報(bào)并向社會(huì)公布當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)。在過去的數(shù)年中，這個(gè)目標(biāo)最后往往落空。
  但是，市場(chǎng)現(xiàn)在更多的擔(dān)心已不是房價(jià)快速上漲，而是下跌?！耙郧笆钦牍芏脊懿蛔。▋r(jià)格上漲），現(xiàn)在情況變了?！备卟叩禺a(chǎn)董事長李國平表示，不僅是二、三線城市，甚至某些一線城市局部地區(qū)的房價(jià)也“漲不動(dòng)”。
在這種情況下，部分開發(fā)商為了走量，價(jià)格必然發(fā)生松動(dòng)。李國平判斷，房價(jià)單邊上漲的歷史，已經(jīng)從此改變。
今年以來，樓市降價(jià)主要出現(xiàn)在2013年土地供應(yīng)量較大的二線城市，如杭州、蘇州、長沙等等。相比之下，一線城市價(jià)格松動(dòng)主要體現(xiàn)在二手房，一手房因供應(yīng)不足及新盤限價(jià)，銷售依然不錯(cuò)。
北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，造成房價(jià)下跌的原因有多方面，其中最重要的是2014年信貸比較緊張，使得購房者的壓力較大、延緩入市。此外，也與局部城市出現(xiàn)供應(yīng)量大于庫存去化速度，導(dǎo)致積壓有關(guān)。
開發(fā)商降價(jià)拋售，本意是加速周轉(zhuǎn)、回籠資金，其中亦有信貸收緊導(dǎo)致資金鏈拉緊的影響。但是，此舉卻使得市場(chǎng)對(duì)房價(jià)不斷上漲的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，更多的需求開始選擇觀望。
“如果信貸再不寬松，降價(jià)或者拋售的現(xiàn)象可能就會(huì)蔓延?！睆埓髠ヌ狗Q。
早在2012年初，就出現(xiàn)過杭州金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的消息，未來并不排除還有類似情況出現(xiàn)。
陽光股份的助理總裁張和平表示，此輪降價(jià)是因先出現(xiàn)在杭州，受關(guān)注程度較高。實(shí)際上，從2013年開始，部分二、三線城市“降價(jià)已經(jīng)比較厲害”。張和平認(rèn)為，降價(jià)對(duì)開發(fā)商來說，只是單個(gè)項(xiàng)目上的取舍。因?yàn)閭€(gè)別項(xiàng)目在個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)庫存積壓后，特別是供應(yīng)量比較大的區(qū)域，降價(jià)也許是唯一的選擇，“這以后會(huì)成為地產(chǎn)項(xiàng)目的常態(tài)”。張和平表示。

資金鏈依然趨緊
房企資金鏈日趨緊張
“降價(jià)潮”的背后，是房企資金鏈的日趨緊張。今年年初開始，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)開始逐步收緊對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的貸款。興業(yè)銀行已暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。盡管在包括興業(yè)在內(nèi)的10家銀行傳出停貸后，這10家銀行紛紛辟謠，說明未停貸，但銀行逐漸收緊房地產(chǎn)信貸卻是不爭的事實(shí)。
不過，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，所謂“降價(jià)潮”，其實(shí)還僅是部分供應(yīng)較集中的區(qū)域個(gè)別樓盤的降價(jià)促銷現(xiàn)象，屬于正常的市場(chǎng)營銷與房企經(jīng)營策略調(diào)整行為。其中一些中小房企因資金鏈緊張甚至斷裂而被迫降價(jià)，則是房企違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，被市場(chǎng)淘汰的結(jié)果。
而房企資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)正愈演愈烈也是事實(shí)，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)類信托和債務(wù)違約的擔(dān)憂正在加深。3月，浙江奉化最大的房企興潤置業(yè)曝出因經(jīng)營不善和高利貸導(dǎo)致資金鏈斷裂、資不抵債，其與關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債達(dá)35億多元，其中銀行貸款24億，實(shí)際資產(chǎn)則不足27億。

資本市場(chǎng)此地開閘
4月3日，上市房企大名城發(fā)布公告稱，公司本次非公開發(fā)行申請(qǐng)獲得通過。根據(jù)此前公布的預(yù)案，本次非公開發(fā)行募集資金總額不超過30億元。至此，房企再融資開閘僅僅半個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有7家房企獲批再融資，金額超過150億元。
開閘有利于資金鏈改善和房企的擴(kuò)大再生產(chǎn)，從而推高供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。但今年前2個(gè)月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)指標(biāo)都呈降溫趨勢(shì)（包括土地成交量增幅小幅收窄，成交價(jià)格處于高位；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開工面積增速下行明顯；商品房銷售增幅大幅回落，價(jià)格小幅下降；房地產(chǎn)資金增幅放緩，國內(nèi)貸款占比上升）來看，多家券商報(bào)告均認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下大幅回升可能性很小，行業(yè)估值處于低點(diǎn)，再融資開閘消息對(duì)行業(yè)形成一定利好，只是惠及面短期內(nèi)仍然有限。
值得注意的是，資本市場(chǎng)再融資的放開只是其一，同時(shí)放開的還有萬科B轉(zhuǎn)H股的審批以及優(yōu)先股的試點(diǎn)。證監(jiān)會(huì)于3月21日出臺(tái)了《優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法》。其中，地產(chǎn)公司由于贏利能力較強(qiáng)、估值低、負(fù)債高，是除銀行以外最有可能試點(diǎn)優(yōu)先股的行業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士指出，再融資重啟、B轉(zhuǎn)H、綠地公布A股借殼方案及優(yōu)先股試點(diǎn)等政策變化一脈相承，都是資本市場(chǎng)市場(chǎng)化改革的一部分，表明證監(jiān)會(huì)的管理方式更趨市場(chǎng)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的態(tài)度也逐漸趨于中性。后續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的種種非市場(chǎng)化約束，如限制增發(fā)融資、發(fā)行債券、資產(chǎn)注入、重組等等，或也會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。張和平認(rèn)為，以上種種舉措，一方面能有效降低A股地產(chǎn)公司的融資成本，拓寬融資渠道，緩解流動(dòng)性壓力，利于行業(yè)分化。另一方面是給市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。
不過整體而言，市場(chǎng)的流動(dòng)性還是趨緊。從資金成本看，目前的隔夜拆借利率、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款利率均較高。從上市公司公布的年報(bào)來看，2013年的融資成本比2012年有明顯的增加?！耙郧盎旧鲜潜茹y行同期貸款利率略高一點(diǎn)，但是2013年整體上都要高很多?！睆埡推秸J(rèn)為，按這個(gè)調(diào)整趨勢(shì)，今年下半年整體資金層面不太可能進(jìn)一步趨緊。再融資逐步放開，大量公司得到機(jī)會(huì)，IPO也可能進(jìn)一步重啟，優(yōu)秀的地產(chǎn)商負(fù)債成本一定會(huì)下降。

區(qū)域性分化日益加劇
今年以來，商品房價(jià)格在整體持續(xù)上漲之后出現(xiàn)回落，而且增速進(jìn)一步顯著分化。不僅一、二線城市與三、四線城市房價(jià)出現(xiàn)分化，以杭州為代表的城市樓價(jià)松動(dòng)，也意味著一、二線之間的城市房價(jià)也開始出現(xiàn)分化。
謝逸楓指出，目前一、二線城市土地與住房供應(yīng)仍偏緊，三、四線城市則供應(yīng)過剩，市場(chǎng)格局呈現(xiàn)分化加速狀態(tài)。
但也有地產(chǎn)人士表示，即便在一、二線大城市內(nèi)部，也將出現(xiàn)明顯的分化。同時(shí)，若市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整，一、二線城市可能也難幸免，頂多是調(diào)整幅度大小的問題。
有數(shù)據(jù)表明，部分一、二線城市的庫存其實(shí)并不低。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳大戶型公寓目前已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，庫存高企，足以消化3年。
另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年3月12日，杭州市區(qū)（包括蕭山、余杭）可售房源總量已達(dá)11.13萬套，處于歷史較高位，相比2013年年初增加了約4萬套。按照住建部副部長齊驥對(duì)于“高庫存”的明確標(biāo)準(zhǔn)：一個(gè)城市的住房庫存量高于該城市當(dāng)月銷售量的12~15倍來看（2013年杭州樓市商品房共成交85854套），杭州要消化目前的庫存量需要15個(gè)半月，顯然已經(jīng)突破警戒線。
張大偉分析稱，從供應(yīng)端來看，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了5127億，土地價(jià)格也創(chuàng)新紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，利潤率下滑，即使市場(chǎng)不景氣，企業(yè)也沒辦法捂盤，而必須上市。
從需求端看，一、二線城市的需求實(shí)際上并不剛性，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能明顯萎縮?！耙痪€城市的高房價(jià)是建立在購房者信心剛性的基礎(chǔ)上。一旦因信貸等因素導(dǎo)致普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能?！睆埓髠フf。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的區(qū)域性分化的原因，有行業(yè)專家認(rèn)為，一年多來，政府不再統(tǒng)一部署全國樓市一刀切的調(diào)控政策，而是向各個(gè)地方政府為主導(dǎo)的自主調(diào)控逐步過渡。3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中首次提出了“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。
就此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥稱，對(duì)于供應(yīng)不足、房價(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，一方面要增加普通商品住房的供應(yīng)，特別是中小戶型商品房的供應(yīng)；另一方面，要繼續(xù)采取相關(guān)的調(diào)控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。對(duì)于庫存量超出合理區(qū)間的部分城市，則要控制今年住宅用地規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市的結(jié)構(gòu)，通過必要經(jīng)濟(jì)手段支持合理住房需求，消化庫存。
在謝逸楓看來，分類調(diào)控因告別一刀切，將有利緩解供求不平衡和房價(jià)上漲的壓力，同時(shí)有利于去商品房庫存。
上海師范大學(xué)商學(xué)院投資與保險(xiǎn)系副教授黃建中認(rèn)為，分類調(diào)控實(shí)際上就是有保有壓，對(duì)一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市仍會(huì)保持“政策高壓”，而對(duì)一些出現(xiàn)危機(jī)的三、四線城市，則不排除可能出臺(tái)救市政策。但他也擔(dān)憂，國內(nèi)樓市由于投機(jī)性太強(qiáng)，所以很難保持平穩(wěn)，預(yù)期往上走就容易過熱，預(yù)期往下走，整個(gè)市場(chǎng)就很快會(huì)進(jìn)入寒冬。
同時(shí)，中央一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但是在土地財(cái)政的驅(qū)使下，地方政府更傾向于繼續(xù)吹大樓市泡沫，所以，樓市調(diào)控的過程將會(huì)非常艱難。
總體來看，對(duì)于未來樓市走向，業(yè)內(nèi)還是認(rèn)為諸多因素對(duì)房價(jià)尚有支撐，短期內(nèi)樓市很難迎來拐點(diǎn)。

后市走勢(shì)要看貨幣政策
雖然資本市場(chǎng)陸續(xù)打開，但總加起來，獲批金額也才150億元。這個(gè)額度跟全國范圍的收緊信貸相比，體量可謂芝麻與西瓜，對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義大于實(shí)際影響。而且，面臨資金鏈壓力的企業(yè)大多是中小型開發(fā)商，并不具備在A股融資的資質(zhì)。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，本質(zhì)上是對(duì)2013年第四季度以來信貸緊張導(dǎo)致按揭貸款利率上行的滯后反應(yīng)，未來房地產(chǎn)銷售的走向，仍取決于貨幣政策的取向以及銀行按揭利率的變化方向。
工商銀行總行信貸部一位人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在信貸方面的最大癥結(jié)，是因銀行額度緊張，導(dǎo)致首套房在內(nèi)的按揭貸款利率出現(xiàn)普遍上浮，目前上浮程度在5%~15%，造成了剛需購房成本的顯著提高。換言之，目前按揭貸款利率偏高的原因，并不在限貸和行業(yè)政策，而在于銀行自身。實(shí)際上，按現(xiàn)行政策規(guī)定，首套房的按揭貸款利率最低可到7折。
目前房地產(chǎn)行業(yè)政策放松的意義較小，限購、限貸即使放松，對(duì)銷售的幫助也非常有限。貨幣政策，才是決定當(dāng)前房地產(chǎn)銷售走勢(shì)的唯一關(guān)鍵。
中歐陸家嘴金融國際研究院執(zhí)行副院長劉勝軍表示，由于貨幣超發(fā)（M2/GDP達(dá)200％）導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫、銀行住房按揭貸款相對(duì)穩(wěn)健以及政府對(duì)房價(jià)態(tài)度曖昧等因素，房價(jià)大跌可能性不大。
謝逸楓也認(rèn)為，在貨幣超發(fā)，地價(jià)上漲勢(shì)頭不改，房企相對(duì)不缺錢，一、二線城市供不應(yīng)求局面未徹底改變的情況下，房價(jià)難言下降。同時(shí)，在調(diào)控不放松、房貸收緊及市場(chǎng)總體供應(yīng)加大等不利因素下，2014年房價(jià)將告別暴漲，進(jìn)入合理的穩(wěn)定上漲區(qū)間。
但謝逸楓也坦言，包括部分二、三、四線城市商品房庫存遠(yuǎn)超合理區(qū)間，地方債務(wù)問題，香港房價(jià)持續(xù)下跌的影響，人民幣匯率急跌，反腐與富人資產(chǎn)外流，乃至QE3減持導(dǎo)致的熱錢回流等，未來還將是考驗(yàn)樓市會(huì)否崩盤的六大風(fēng)險(xiǎn)。
更大的問題是，地產(chǎn)業(yè)黃金十年已過，行業(yè)蛋糕無法再做大，未來需要尋找新的增長點(diǎn)來驅(qū)動(dòng)。不少地產(chǎn)公司也在尋覓新的利潤點(diǎn)，主要有兩個(gè)方向，一是做金融，萬科、恒大都在收購銀行；其次是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，例如養(yǎng)老、商業(yè)、旅游地產(chǎn)，即和自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)和共贏。
“圈內(nèi)來看，大家都不太樂觀?！睆埡推教寡?。