近年來(lái)，國(guó)家諸多政策多次釋放明確信號(hào)：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來(lái)。

頂層設(shè)計(jì)釋放“政策紅利”
近年來(lái)，吸引社會(huì)資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”。自中國(guó)步入老齡化社會(huì)以來(lái)，在政策層面上已經(jīng)把社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。
2013年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，對(duì)加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)做了系統(tǒng)安排。這是我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展史上的一個(gè)重要里程碑，是指導(dǎo)今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。根據(jù)《意見(jiàn)》要求，其中涉及國(guó)土資源部的工作任務(wù)主要是完善土地供應(yīng)政策。多位知情人士證實(shí)，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)問(wèn)題的通知很快就會(huì)出臺(tái)，這份文件將會(huì)明確對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地供應(yīng)問(wèn)題給予政策支持。
今年4月22日，國(guó)土資源部人士透露，中國(guó)即將出臺(tái)一項(xiàng)旨在鼓勵(lì)增加養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)用地供應(yīng)的政策。目前相關(guān)文件已經(jīng)起草完畢，并將于近日正式發(fā)布。這是對(duì)國(guó)務(wù)院去年9月發(fā)布的《意見(jiàn)》要求的首次回應(yīng)?！?br />
養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)結(jié)合
上述這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國(guó)家政策陸續(xù)出臺(tái)，不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)，也吹響了各路房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的號(hào)角。今年6月，山東養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)將舉辦，與往年不同的是，今年將有一批養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)參加。據(jù)了解，濟(jì)南、聊城、煙臺(tái)、青島等地相繼建設(shè)了投資超過(guò)10億元的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，青島新華錦、煙臺(tái)南山老年公寓社區(qū)相繼投入使用。
青島芭東控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)楊晨光認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)新興概念，更遑論普通市民。當(dāng)下很多青島市民認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)就是指“空氣清新、環(huán)境好”的住宅項(xiàng)目。而業(yè)內(nèi)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止環(huán)境因素，更重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)：養(yǎng)老地產(chǎn)需要根據(jù)老年人的生活需求進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，從內(nèi)部戶型到小區(qū)硬件，再到后期運(yùn)營(yíng)，各方面都考慮到老年人生活的便利、安全和舒適。
而楊晨光對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的闡釋又更進(jìn)了一步：“做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不能單一倡導(dǎo)養(yǎng)老概念，而是更高端的養(yǎng)生養(yǎng)老?！彼^“養(yǎng)生養(yǎng)老”，就是把養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)結(jié)合在一起。他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不等于養(yǎng)老院，“不是等你很老了，身體不好了才到這個(gè)地方呆著，而是年紀(jì)大又具備經(jīng)濟(jì)能力，有這種養(yǎng)老需求，就可以到這里來(lái)。因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址環(huán)境好，空氣好，生活舒適，達(dá)到養(yǎng)生、享受生活的目的?！?br /> 楊晨光希望，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能打造成像德國(guó)巴登巴登一樣的度假勝地?！艾F(xiàn)在北京、上海等大城市有很多老人有這樣的養(yǎng)老需求，將來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)起來(lái)可以把他們吸引過(guò)來(lái)。而且在山東這個(gè)傳統(tǒng)文化濃厚的地方，把父母送到這里來(lái)養(yǎng)老也是孝道的一種體現(xiàn)；子女每年來(lái)探親、度假，這對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)是一個(gè)很大的促進(jìn)?！?

養(yǎng)老用地的困惑與解決之道
隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興起與發(fā)展，用地問(wèn)題成了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展的首個(gè)阻力。對(duì)此，資深房產(chǎn)問(wèn)題分析專家柯志欽認(rèn)為，政府、房企可從以下幾點(diǎn)展開(kāi)思考：
差別化對(duì)待：從目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)用地既沒(méi)有單獨(dú)劃分，也沒(méi)有具體的政策支持，這導(dǎo)致在供地計(jì)劃中分配給養(yǎng)老項(xiàng)目的土地不足?！暗匾韵橘F”，土地資源短缺使養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本普遍較高。對(duì)于企業(yè)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如高端養(yǎng)老休閑社區(qū)，一般會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等運(yùn)營(yíng)方式的，土地使用應(yīng)符合市場(chǎng)規(guī)則，通過(guò)招拍掛拿地。但要有效避免“以養(yǎng)老之名行地產(chǎn)之實(shí)”。
另外，為了解決養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)地可用的困境，一些想在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳的企業(yè)或地方政府也想出了另外一種解決辦法，即配建和改建。例如深圳通過(guò)舊廠房、住宅和其他物業(yè)改建的方法解決了養(yǎng)老地產(chǎn)用地難的問(wèn)題。但同時(shí)也規(guī)定，在改擴(kuò)建、新建保障性和政策性住房中，要重點(diǎn)向優(yōu)撫老人、低收入高齡老人傾斜。
納入大規(guī)劃：養(yǎng)老地產(chǎn)要進(jìn)入良性循環(huán)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)取決于政策環(huán)境。政府應(yīng)在城市建設(shè)和土地規(guī)劃方面，將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目放在整個(gè)城市的服務(wù)體系中進(jìn)行考慮。以新加坡為例，其養(yǎng)老規(guī)劃就預(yù)期了未來(lái)四五十年的發(fā)展，并確定了大致的土地利用分類規(guī)劃，留出了足夠的專業(yè)用地，這樣的規(guī)劃值得我國(guó)借鑒。
另外，鑒于國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)都是由基金持有的情況，建議房企探索對(duì)接資本市場(chǎng)，研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化發(fā)展模式，最終緩解拿地帶來(lái)的資金緊張壓力。
此外，房企也應(yīng)充分做好市場(chǎng)調(diào)研，比如新入市的房企可先啟動(dòng)試點(diǎn)，待通過(guò)試點(diǎn)把品牌和管理團(tuán)隊(duì)打造成熟后，再擴(kuò)大發(fā)展。