在技術升級和產業(yè)轉移的背景下，中國的產業(yè)地產正面臨新的變局。
“以云計算、大數據、移動互聯(lián)、新能源以及電子商務帶來的創(chuàng)新技術與應用模式給中國的產業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機遇與變革動力?！比A夏幸福基業(yè)股份有限公司副總裁、華夏幸福基業(yè)產業(yè)發(fā)展集團董事長轷震宇近日表示。
正是在這一判斷下，轷震宇透露，華夏幸福將在2014年聚焦12大重點行業(yè)，著力打造50個具有明確產業(yè)屬性的主題產業(yè)園。截至今年5月，華夏幸福已完成43個產業(yè)園的規(guī)劃，其中19個已經投入運營。

產業(yè)服務平臺的互聯(lián)網思維
“產業(yè)地產本質上不是常規(guī)意義房地產開發(fā)，而是基于產業(yè)空間的產業(yè)價值運營——工業(yè)用地上造出的房子，目的不是用來賣，而是用來盛放產業(yè)增加值?！敝昧χ袊禺a營銷機構執(zhí)行董事張匡圣表示。
“華夏幸福產業(yè)園的核心價值不是簡單的銷售思維，而是營造產業(yè)環(huán)境，打造產業(yè)園服務平臺。”轷震宇強調，這種平臺的核心在于打造一個完善的、具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a業(yè)服務平臺，連接產業(yè)鏈上下游的企業(yè)，產業(yè)鏈上下游企業(yè)通過平臺交流，最終實現共生共贏。業(yè)內人士認為，這種平臺理念與當前的“互聯(lián)網思維”中所提倡的平等、開放及人性化的特質是不謀而合的，本質是提供“平臺”而非“產品”。產業(yè)園只有真正開始專注于平臺生態(tài)圈的建設，才能真正形成自己的核心競爭力。
華夏幸福行業(yè)研究院院長朱江認為，華夏幸福旗下產業(yè)園最大的特點是行業(yè)屬性鮮明，以打造產業(yè)集群為目標，這也是與以廠房或者研發(fā)樓宇“租售”為主的其他產業(yè)園運營商最大的區(qū)別。
張匡圣認為，產業(yè)地產的能級使得國家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有了關鍵依托，所以“產業(yè)地產成為了城鎮(zhèn)化的最佳出路”。直接創(chuàng)造價值、為當地帶來就業(yè)和稅收，引領整個新園區(qū)產業(yè)發(fā)展等，都成了城鎮(zhèn)化需要工業(yè)地產開發(fā)的理由——產業(yè)地產中“產業(yè)聚集”與“產城融合”這兩個因素，尤其受地方政府的青睞。

贏利能力與“產業(yè)基因”
羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人王榮表示，“產業(yè)綜合體要以產業(yè)為核心，但傳統(tǒng)開發(fā)商整合產業(yè)資源的能力偏弱，所以最后呈現的基本上是‘空城’、‘鬼城’?！眱让晒抛灾螀^(qū)鄂爾多斯市新城區(qū)康巴什即是其中典型一例，業(yè)內人士曾指出，萬科的青島國家廣告產業(yè)園項目以及綠地近兩年來的工業(yè)地產項目，其手法基本沿用住宅地產的套路，與產業(yè)地產的運營有著相當區(qū)別。
而另外一些產業(yè)地產商，則被張匡圣稱為“園區(qū)運營 地產開發(fā)”模式?！斑@一模式的典型代表就是華夏幸?；鶚I(yè)。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，“華夏幸福主要做三個內容：一是搭建園區(qū)平臺；二是進行招商，并且是注重企業(yè)之間協(xié)同性的招商；三是提供多元化的物業(yè)服務，包括企業(yè)孵化器、金融等服務”。
在該模式下，華夏幸福的住宅銷售占總收入80%，產業(yè)運營占20%。值得注意的是，4月年報出清后，在國內13家產業(yè)地產上市公司中華夏幸福的營業(yè)額、凈利潤及現金流都遠遠超過其他同行。
業(yè)界認為：與住宅相比，產業(yè)地產在創(chuàng)收能力上還很弱。如何跨越贏利模式，也許是產業(yè)地產能否借勢城鎮(zhèn)化、迎來真正春天的關鍵所在。