今年1~5月，受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑2~3成，個別城市甚至下滑4~5成，市場成交量表現(xiàn)欠佳。同時，樓市的以下八大現(xiàn)象也表明，降價壓力比想象中的還要糟糕。

百城房價首次環(huán)比下跌
5月31日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比4月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后的首次環(huán)比下跌。
其中，37個城市環(huán)比上漲，62個城市環(huán)比下跌，1個城市與4月持平。與4月相比，5月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少18個，漲幅在1%以上的有7個，較4月減少4個；5月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較4月增加17個，其中跌幅在1%（含1%）以上的有30個，較4月增加14個。

地方政府發(fā)出“限降令”
今年1~5月份，受銀行信貸緊縮等因素影響，房價大幅降價，導致土地市場遇冷，部分城市甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，嚴重影響了地方政府“土地招商”，部分城市出臺“限降令”阻擊房價下跌過快。如杭州市物價局、住保房管局5月23日發(fā)布規(guī)定稱，樓盤降價超15%的將限制網(wǎng)簽，被市場解讀為“限降令”。另外，東莞物價局工作人員透露，如果成交價低于備案價15%，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)會自動鎖屏，也簽不了買賣合同。深圳、上海及南京等地都有類似“限降令”規(guī)定，其中上海市住房保障和房屋管理局早在2011年11月出臺措施，規(guī)定房地產項目銷售價格浮動幅度超過20%，開發(fā)企業(yè)需重新備案審批。

市場交易量普遍遇冷
5月份，盡管部分開發(fā)企業(yè)采取大幅降價策略“以價換量”，但5月份整個市場成交氛圍尚沒回歸到“量”的軌道上來，今年1~5月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2~3成，甚至個別城市成交量同比下滑4~5成，市場成交量表現(xiàn)欠佳。
其中，個別一線城市已接近或略微超過15個月降價壓力的指標范圍值。上海、廣州、北京部分樓盤已率先大幅降價。二線城市之間開始出現(xiàn)“分化”，開發(fā)企業(yè)對這些城市的投資傾向也明顯出現(xiàn)“分化”，如不同的企業(yè)對杭州的投資傾向短期內也出現(xiàn)“分化”，部分開發(fā)企業(yè)已萌生退意。三四線城市仍面臨普遍性的去庫存壓力，但也出現(xiàn)分化。尤其是對于資源依懶性較大的城市、民間資本過于活躍的城市，房地產市場仍然存在較大問題，甚至出現(xiàn)房企倒閉破產、債務違約的現(xiàn)象，比如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

銀行信貸緊縮影響成交節(jié)奏
受銀行信貸緊縮以及市場存銷比指標提高等因素影響，房地產市場去庫存壓力倍增。當前來看，銀行信貸緊縮持續(xù)導致1~5月份市場短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”，盡管央行5月12日“喊話”要求支持個人住房貸款后，但短期內來看，因為“央五條”并非正式通知，銀行存款成本也沒有明顯下降的跡象，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高，目前指望商業(yè)銀行下調利率、提高審批速度、支持首套自住房貸的政策落空。因此，銀行信貸緊縮導致“錢荒”、利率上浮的現(xiàn)象甚至會影響到2014年第三季度整體市場的行情。

“救市”措施難有起色
4~5月，多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場策略，或者還處于制定應對未來市場變化的策略過程中，導致整體市場表現(xiàn)相對保守。尤其是4~5月部分城市開始放松樓市限購等“救市”措施，如天津、南寧等城市放松限購、無錫戶籍新政刺激樓市需求、?？凇百I房落戶”政策、安徽部分城市定向寬松公積金貸款政策等措施，助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，一定程度上不利于市場成交量拉開節(jié)奏。從成交價格角度看，盡管定價更貼近市場，但也處于博弈狀態(tài)，難有大幅上漲或下跌動力。

房企“搶收”半年報業(yè)績
當前，由于市場成交量普遍性下滑、房企負債和存貨增幅的壓力、房貸收緊局面并未實質改變等因素，使得上市房企在第二季度的銷售壓力、經(jīng)營壓力明顯增加，尤其是2014年即將過半，對于上市房企來講，6月份半年報業(yè)績壓頂，房企勢必會采取相對應的措施“搶收”半年報業(yè)績，當然，適度的價格策略調整成為大多數(shù)房企的必然選擇。
不過，從開發(fā)商定價角度來講，由于短期內銀行信貸緊縮仍然會影響樓市的成交節(jié)奏，市場成交量“普跌”及企業(yè)銷售業(yè)績下滑將給開發(fā)商更大的市場銷售壓力。因此，從4~5月份的市場表現(xiàn)來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略將成為市場主流和趨勢。同時，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)也開始出現(xiàn)大幅降價的市場行為，并且大幅降價的樓盤越來越多。預計由于上市房企6月份半年報業(yè)績壓頂，這些房企勢必會采取大范圍“以價換量”的措施“搶收”半年報業(yè)績。

大型房企開始大幅降價
在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當前的市場態(tài)勢更加明朗化。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。
從今年的4~5月份來講，大型品牌房企總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是這樣的狀況應該不會持續(xù)太久。
從開發(fā)企業(yè)心態(tài)來講，目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實，其對于當前期望值也明顯沒有之前那么高，預計6月份及第三季度，樓市已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機會，開發(fā)商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。此時，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會采取比較現(xiàn)實的降價回籠資金的市場策略，預計大范圍降價馬上拉開。

“地王”企業(yè)面臨破產風險
作為發(fā)展與擴張的戰(zhàn)略，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢擴張，甚至在市場火熱期仍然比較激進的拿地，制造“地王”。以去年下半年來講，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊房企逆襲土地市場，以期短期內謀求上位，實現(xiàn)區(qū)域深耕或全國化布局。
但是，也正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰(zhàn)略，導致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業(yè)的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時，企業(yè)的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機的問題。
筆者認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜“高溢價”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風險控制標準的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂、債務違約或被收購的風險。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）