產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)都迎來(lái)了變革之年。一方面，多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，中小房企頻現(xiàn)倒閉；另一方面，與之命運(yùn)緊扣的信托業(yè)亦結(jié)束了高速增長(zhǎng)時(shí)代，面臨著轉(zhuǎn)型陣痛。
在這樣的變革之年，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì)做出怎樣的策略調(diào)整？
平安信托總經(jīng)理宋成立在近日舉行的“平安信托2014房地產(chǎn)金融論壇”上表示，未來(lái)信托和房地產(chǎn)的結(jié)合將愈加緊密，除傳統(tǒng)融資外，股權(quán)合作、持有型物業(yè)將進(jìn)一步加強(qiáng)。
同時(shí)，平安信托將繼續(xù)依托平安集團(tuán)的綜合金融平臺(tái)，探索新的模式，比如，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式。

弱市下的策略調(diào)整
數(shù)據(jù)顯示，今年提前終止或兌付的信托產(chǎn)品中，無(wú)論在規(guī)模還是數(shù)量上，地產(chǎn)信托產(chǎn)品占比均為三成。
面對(duì)如今不斷下跌的房?jī)r(jià)，還款來(lái)源的不確定性進(jìn)一步加深了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。有相關(guān)市場(chǎng)人士甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)將全面爆發(fā)。
但平安信托物業(yè)投資部股權(quán)基金業(yè)務(wù)總監(jiān)艾兵表示，雖然房地產(chǎn)領(lǐng)域在現(xiàn)今市場(chǎng)上有一些波折調(diào)整，但是中國(guó)整體還處于快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化階段。因而，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是巨大的，發(fā)展?jié)摿艽蟆?br /> 據(jù)了解，截至2014年5月底，平安信托房地產(chǎn)集合固定收益業(yè)務(wù)存量規(guī)模超過(guò)600億元。上半年的兌付規(guī)模超過(guò)100億元，下半年還將兌付超過(guò)200億元。
目前，存量項(xiàng)目里平安信托房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在一、二線城市的比例超過(guò)三分之二，剩余期限2年以內(nèi)的產(chǎn)品占80%以上。
平安信托物業(yè)投資部融資業(yè)務(wù)總監(jiān)張欽家稱，在目前的市況下，公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域仍然堅(jiān)持與大中型開發(fā)商合作為主，在新交易對(duì)手方面，對(duì)企業(yè)評(píng)估時(shí)將更趨謹(jǐn)慎，更加關(guān)注融資方的流動(dòng)性管理等。
事實(shí)上，此前平安信托選擇的地產(chǎn)交易對(duì)象中，有80%以上都是大中型開發(fā)商，而在今年上半年，這個(gè)數(shù)字更是增長(zhǎng)至90%。
“我們對(duì)企業(yè)的流動(dòng)性特別關(guān)注，尤其在做融資業(yè)務(wù)這塊，我們不僅關(guān)注風(fēng)控措施的落實(shí)，還關(guān)注企業(yè)整體流動(dòng)性的預(yù)測(cè)和變化。此外，在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)控制這塊，我們有專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)去跟蹤每個(gè)項(xiàng)目；同時(shí)，我們還會(huì)針對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目做定期的壓力測(cè)試?！睆垰J家表示。

股權(quán)合作成戰(zhàn)略方向
當(dāng)前，“轉(zhuǎn)型”已成為今年信托業(yè)的關(guān)鍵詞，作為信托公司的核心業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型自然首當(dāng)其沖。
由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性帶來(lái)壓力，現(xiàn)階段房企更加重視現(xiàn)金與杠桿的管理，并積極嘗試多樣化的融資手段，如設(shè)立房地產(chǎn)基金，創(chuàng)新信托產(chǎn)品。
談及與房企進(jìn)行股權(quán)合作的形式，艾兵稱，“這將是下一步房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品中間的一個(gè)熱點(diǎn)?！睋?jù)艾兵透露，平安信托目前在股權(quán)基金方面的產(chǎn)品投資已超過(guò)80億元。
與債權(quán)類產(chǎn)品不同的是，房地產(chǎn)股權(quán)產(chǎn)品意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)和收益，需投資者進(jìn)行更準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)，這就要求信托公司在風(fēng)險(xiǎn)揭示和投資人教育方面更下功夫。艾兵還表示，在股權(quán)投資的業(yè)務(wù)方面，公司將更傾向于向機(jī)構(gòu)客戶推介，越來(lái)越抬高投資門檻，以此對(duì)客戶做出區(qū)分。
而對(duì)于選擇交易對(duì)手，艾兵認(rèn)為，做股性的產(chǎn)品方面，對(duì)于投資項(xiàng)目本身的價(jià)值判斷，會(huì)是第一位的東西。

合適時(shí)機(jī)考慮做REITs
除了上述的房地產(chǎn)股權(quán)合作領(lǐng)域之外，平安信托稱，未來(lái)與房企合作的一大方向?qū)⑹窃诔钟行臀飿I(yè)并購(gòu)盤活資產(chǎn)及專業(yè)化運(yùn)作。
事實(shí)上，平安信托在持有型地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)在全國(guó)進(jìn)行布局。目前，總投資規(guī)模超過(guò)260億元，部分項(xiàng)目在資產(chǎn)規(guī)模、回報(bào)率等方面已經(jīng)具備優(yōu)秀房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）基礎(chǔ)資產(chǎn)的特征。
然而，中國(guó)境內(nèi)目前還缺乏REITs上市的環(huán)境。平安信托物業(yè)策略研究部總監(jiān)李 慶賢表示，在國(guó)內(nèi)，目前REITs究竟是哪個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)管，以什么法則來(lái)監(jiān)督、約束，相關(guān)制度沒(méi)有出臺(tái)。缺乏制度，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)就是增加REITs投資的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，國(guó)際上REITs上市如果分配90%以上給投資者，對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)通常有稅收優(yōu)惠。而在中國(guó)做REITs，重復(fù)征稅能否避免，能有多少稅收優(yōu)惠，這些都尚待解決。
李慶賢稱，中國(guó)應(yīng)該有REITs平臺(tái)，允許國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)能夠以REITs形式上市，由此可為投資者增添一個(gè)很好的投資渠道。若有合適時(shí)機(jī)，平安信托會(huì)考慮做REITs。