2014年一季度，受銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州、常州、無錫、溫州等泛長(zhǎng)三角區(qū)域（泛長(zhǎng)三角區(qū)域是指江浙滬皖，下同）城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲之后，寧波也出現(xiàn)了房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。
進(jìn)入第二季度，泛長(zhǎng)三角區(qū)域樓市并沒有明顯好轉(zhuǎn)，杭州、常州等地出現(xiàn)第二波降價(jià)現(xiàn)象，至此，一直保持堅(jiān)挺的上海也加入到大幅降價(jià)的陣營(yíng)中來。
從此輪市場(chǎng)表現(xiàn)來看，泛長(zhǎng)三角區(qū)域城市首先在全國范圍內(nèi)開始降價(jià)。進(jìn)入第二季度，進(jìn)一步打破市場(chǎng)僵局的仍然是泛長(zhǎng)三角的城市，大型房企開始大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為，讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化。此時(shí)，盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，泛長(zhǎng)三角區(qū)域大多數(shù)城市限購政策已定向?qū)捤苫蛉∠?，但是，上半年整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)觸底迫降長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)
為何泛長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)楹纬蔀榻衲晟习肽耆珖鴺鞘薪祪r(jià)的“排頭兵”？
筆者認(rèn)為，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是泛長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)仍然處于“觸底”階段，此時(shí)，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的衰退，成為此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期的最重要原因。
從數(shù)據(jù)來看，2014年上半年，全國GDP增速回落至7.4%，國內(nèi)而全年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%，中國經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中速增長(zhǎng)，這也預(yù)示十八屆三中全會(huì)之后改革攻堅(jiān)階段我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變和未來一段時(shí)期房地產(chǎn)政策的調(diào)整力度。
從泛長(zhǎng)三角區(qū)域樓市降價(jià)的具體原因來看，主要有以下幾點(diǎn)：
一是銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)低迷，這一定程度上使觸底階段的宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，經(jīng)濟(jì)基本面欠佳影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。
二是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面表現(xiàn)供大于求，庫存量偏大，去化周期大于15個(gè)月的降價(jià)范圍值，比如杭州、寧波、舟山等城市庫存去化周期都在20個(gè)月以上。
三是大型企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，將定位不合理、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)，盡快回籠資金，將回籠的資金投入到其他項(xiàng)目或?qū)で竽玫負(fù)Q倉時(shí)機(jī)。
四是2013年地產(chǎn)市場(chǎng)“虛火”之后，由于銀行信貸緊縮等因素影響，這些城市成交量?jī)r(jià)迅速降溫，尤其是對(duì)庫存偏大的城市而言首先暴露出市場(chǎng)問題，導(dǎo)致長(zhǎng)三角區(qū)域成為今年全國樓市降價(jià)的“排頭兵”。
總的來看，受上述因素影響，今年上半年泛長(zhǎng)三角區(qū)域樓市成交量普遍下滑2~3成，但供求關(guān)系基本面不同，泛長(zhǎng)三角城市市場(chǎng)出現(xiàn)“分化”：南京、合肥等個(gè)別城市基本面表現(xiàn)較好；其余城市，包括一線城市上海在內(nèi)表現(xiàn)為庫存偏大，存在市場(chǎng)去化壓力與降價(jià)傾向。
此時(shí)，調(diào)控政策定調(diào)“分類指導(dǎo)”，限購政策走向出現(xiàn)定向?qū)捤?，如蘇州和無錫取消了90平方米以上戶型限購、杭州主城區(qū)140平方米以上取消限購以及蕭山、余杭兩地取消限購等。

銀行信貸緊縮阻礙成交量回轉(zhuǎn)
當(dāng)前泛長(zhǎng)三角區(qū)域范圍內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，而這樣的疊加因素為杭州、無錫、蘇州、溫州、寧波等城市限購政策定向?qū)捤芍鸩酵顺鎏峁┝宿D(zhuǎn)換空間，或者說，成為了這些城市定向?qū)捤苫蛉∠拶彽摹按翱谄凇薄?br /> 然而，事實(shí)證明，盡管泛長(zhǎng)三角區(qū)域有上述限購等調(diào)控政策的定向?qū)捤纱胧窍拶彽日咚蓜?dòng)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果，比如杭州、寧波等。這個(gè)現(xiàn)象的背后的主要原因是當(dāng)前銀行信貸持續(xù)緊縮的局面并沒有得到實(shí)質(zhì)性改變。
從成交價(jià)格的角度來看，盡管第二季度開發(fā)企業(yè)定價(jià)更貼近市場(chǎng)，6月份品牌開發(fā)企業(yè)也開始“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)，但整體市場(chǎng)仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲或下跌的動(dòng)力。從未來市場(chǎng)成交量預(yù)期來看，如果還沒有大范圍大幅降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，第三季度市場(chǎng)銷售量能否持續(xù)回升也值得擔(dān)心。
盡管截止6月末，廣義貨幣（M2）余額120.96萬億元，同比增長(zhǎng)14.7%，信貸環(huán)境適度寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性適度增加，但是不會(huì)馬上對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生利好影響。
就第三季度來講，泛長(zhǎng)三角區(qū)域大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然會(huì)偏緊，下調(diào)首套房貸利率的空間還不大（8月1日起，上海農(nóng)行只針對(duì)200萬以上房貸有九五折優(yōu)惠，至少50%以上的首套自住客群無法享受這個(gè)優(yōu)惠。而其他城市即使有松動(dòng)傾向，短期內(nèi)也很難說有比較大的力度），甚至個(gè)別銀行還會(huì)繼續(xù)上浮首套房貸利率，第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”的壓力仍然會(huì)比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問題會(huì)更加突顯。

四季度部分城市有望率先回暖
由于第二季度地產(chǎn)市場(chǎng)成交量依然乏力，預(yù)計(jì)在2014第三季度，泛長(zhǎng)三角區(qū)域開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。尤其是對(duì)于上市房企來講，由于6月份半年報(bào)“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企開始“以價(jià)換量”的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化，預(yù)計(jì)在三季度里樓市“降價(jià)潮”會(huì)真正來臨。
同時(shí)，對(duì)于企業(yè)來講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫存相對(duì)較大的關(guān)鍵。此時(shí)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)勢(shì)必成為大多數(shù)房企的選擇。
但是，從大中城市短期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象，但是，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)第四季度，由于6月底M2同比增速回升，銀行信貸環(huán)境會(huì)定向?qū)捤桑y行信貸對(duì)于首套自住需求的支持會(huì)逐步得到體現(xiàn)，信貸緊縮的局面將在第四季度逐步得到改善。
同時(shí)，各地“微刺激”措施不斷出臺(tái)，大多數(shù)限購城市政策出現(xiàn)定向?qū)捤伞⑸虾８叨藰潜P限價(jià)政策也已松動(dòng)、安徽多地公積金貸款也進(jìn)行了調(diào)整，甚至寧波、徐州等城市限購政策從執(zhí)行意義上已明確取消。至此，筆者預(yù)計(jì)，第四季度供求關(guān)系較為合理或供不應(yīng)求的城市房?jī)r(jià)將首先步入平穩(wěn)上漲的通道，比如合肥、南京等城市?？傮w上來看，上述信貸環(huán)境、政策面與市場(chǎng)面的變化將促使今年第四季度樓市基本面合理的城市率先逐漸好轉(zhuǎn)。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）