回顧2014年4月份以來限購政策的變化歷程，至目前為止，限購政策執(zhí)行層面的“雙向調(diào)控”特征非常明顯。當前，除了一線城市外，46個限購城市的限購政策近40個已經(jīng)做了調(diào)整，或者從執(zhí)行層面已經(jīng)全面放松。
那么，限購政策風風光光調(diào)整或取消之后，市場成交量價表現(xiàn)怎么樣？事實證明，盡管上述城市限購等政策出臺定向?qū)捤纱胧?，但是，限購等政策松動對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果，比如杭州、寧波等。在這樣的市場背景下，部分省市，比如福建、湖南、成都、武漢等開始出臺樓市“救市”措施。
從福建、湖南、廣西、成都、武漢、紹興、包頭等地方政府發(fā)布的樓市“救市”政策的背景來看，當前地方宏觀經(jīng)濟處于觸底階段，而同時房地產(chǎn)市場低迷，庫存去化壓力較大，此時，盡管地方政府已經(jīng)放松或取消限購等調(diào)控政策，但由于房貸利率仍然高企，放松限購對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。于是，除了調(diào)整限購政策之外，部分地方政府開始對樓市下“猛藥”，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開帷幕。
從南寧開始打出限購放松第一槍至今，經(jīng)歷短短5個月左右的時間，盡管大多數(shù)城市調(diào)控措施遵循了今年“兩會”期間的 “雙向調(diào)控”的樓市定調(diào)思路，但是，部分城市調(diào)控政策的變化力度之大已經(jīng)演變?yōu)椤熬仁小保瑢嶋H上已經(jīng)突破了今年的“雙向調(diào)控”思路。

渾水摸魚 趁機取消限購政策
在多地陸續(xù)取消限購的“潮流”之下，一些市場存量偏小，沒有“去庫存”壓力的城市也取消了限購政策，部分城市調(diào)控政策“渾水摸魚”，試圖利用大多數(shù)城市限購政策調(diào)整時機為本地樓市政策松綁。
以合肥市場為例，當前合肥市場存量偏小，無房可賣，市場去化周期僅5.6個月，無論從當前市場表現(xiàn)還是短期存量去化周期，還是中長期市場需求基本面，合肥市場供求關(guān)系基本面指標均處于上漲區(qū)間，當前，按照“雙向調(diào)控”思路來看，合肥市場沒有到取消限購的時機，也不具備取消限購的條件。但實際上，合肥自8月份開始也正式取消了樓市限購政策。

市場低迷 “救市”大戲拉開帷幕
當前，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開帷幕，“猛藥”“救市”內(nèi)容已經(jīng)明顯突破“雙向調(diào)控”思路。
回顧過去幾輪市場發(fā)展周期，每當市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復蘇和回升，本輪市場低迷期也不例外。截至目前，除了調(diào)整限購政策之外，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開帷幕，比如福建、廣西、湖南、成都、武漢、紹興、包頭等地方政府發(fā)布的樓市“救市”措施，這些措施包括調(diào)整普通住宅標準、降低首付比例、房貸利率優(yōu)惠、公積金政策調(diào)整、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房、“買房落戶”、回購商品房做保障房、精裝或綠色建筑等產(chǎn)品給予稅費優(yōu)惠等方面“救市”措施。
從當前市場銷售壓力看，由于大多數(shù)城市仍然面臨“去庫存”壓力，在福建、廣西、湖南、成都等省市之后，預計后續(xù)還有會有其他省市地方政府出臺“救市”措施，比如今年市場表現(xiàn)相對不好的江浙兩省。
由于部分地方政府“救市”措施內(nèi)容涉及廣泛，在刺激房地產(chǎn)市場復蘇與好轉(zhuǎn)過程中確實會起到一定作用。但是，這些措施畢竟是短期“猛藥”，并非樓市健康發(fā)展的良方。由于當前部分城市“救市”政策力度偏大，極有可能會造成未來房地產(chǎn)市場大起大落的現(xiàn)象。從這個角度來看，地方政府“猛藥”“救市”已經(jīng)達到無節(jié)操的力度，已經(jīng)明顯突破“雙向調(diào)控”思路，不利于未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

行政干預 “雙向調(diào)控”難以執(zhí)行
本輪調(diào)控政策的變化以取消限購政策“去行政化”為主要特征，但是同時，地方政府新一輪行政化“救市”措施又來臨，“去行政化”之后調(diào)控手段并未回歸市場化（比如合理調(diào)節(jié)土地供應量、市場供應量、加大產(chǎn)業(yè)、人口導入力度、信貸政策“差別化”執(zhí)行等），行政色彩依舊濃厚。從上述角度來看，本輪調(diào)控措施的變化沒有用市場化手段進行“雙向調(diào)控”，并不會從根本上解決市場供求關(guān)系矛盾問題，尤其是部分城市存量偏大的問題。因此，限購調(diào)整或取消之后，以回歸市場化為主的“雙向調(diào)控”思路沒有得到徹底執(zhí)行，今年“雙向調(diào)控”思路也沒有執(zhí)行徹底。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）