今年以來，受銀行信貸緊縮、“錢荒”影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn)?；仡櫧衲暌詠矸科笃飘a(chǎn)或“跑路”現(xiàn)象，繼浙江出現(xiàn)興潤置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)現(xiàn)象之后，房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機(jī)。比如廣東光耀集團(tuán)、青島君利豪集團(tuán)、南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國際、紫翰庭院、漢城湖畔項(xiàng)目的四家開發(fā)商、杭州中都集團(tuán)等，甚至還發(fā)生大型品牌房企被股權(quán)收購的現(xiàn)象。
從短期內(nèi)來看，市場又進(jìn)入新一輪的低谷期，買賣雙方仍然處于博弈狀態(tài)，即使限購政策取消、部分省市“救市”政策出臺、央行也發(fā)布“救市”措施，大多數(shù)大中城市仍受制于銀行“惜貸”等因素的影響，面臨較大的去庫存壓力，這會進(jìn)一步影響企業(yè)的資金面。
筆者認(rèn)為，銀行“惜貸”常態(tài)化的現(xiàn)象還會長久持續(xù)，未來市場仍然存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險。對于房企來講，應(yīng)該未雨綢繆，或堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業(yè)的資金壓力；或創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債中長期結(jié)構(gòu)，想法設(shè)法降低短期負(fù)債比例，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低短期債務(wù)違約風(fēng)險；或向“輕資產(chǎn)”模式逐漸轉(zhuǎn)型，擺脫對于大體量資金的過分依賴。

“跑量”仍是王道
面對資金壓力，房企應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)跑量策略回籠資金，同時，還應(yīng)加強(qiáng)對市場庫存的調(diào)節(jié)能力，以此對沖銀行“惜貸”常態(tài)化對樓市的影響。
在銀行“惜貸”常態(tài)化的市場背景下，即使部分一、二線城市的市場基本面良好、開發(fā)企業(yè)不缺資金，大家也普遍對未來市場預(yù)期感到不確定性，尤其是中小企業(yè)，可能面臨更多債務(wù)違約的市場風(fēng)險。
因此，在2014年第四季度的時間里，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王，尤其是對于上市房企而言，由于還有企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)、做上市財(cái)務(wù)報表、逆勢擴(kuò)張等原因，年底這個時間段內(nèi)采取高周轉(zhuǎn)的市場策略回籠資金勢在必然。
同時，房企應(yīng)繼續(xù)密切關(guān)注市場周期變化特征，尤其是在市場周期低谷期，應(yīng)加強(qiáng)對市場庫存的調(diào)節(jié)能力，以此對沖銀行“惜貸”常態(tài)化對樓市的影響。
調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債中結(jié)構(gòu)
其實(shí)，上市房企為避免短期償債壓力過高，對債務(wù)結(jié)構(gòu)已開始進(jìn)行有針對性的調(diào)整，比如部分公司已經(jīng)開始大幅提高長期借款占比，采取相關(guān)措施降低短期負(fù)債壓力。以2014年下半年部分房企已發(fā)布的中期票據(jù)融資計(jì)劃為例，在中國銀行間交易商協(xié)會今年9月初放開上市房企中票融資的政策出臺后，近期交易商協(xié)會再次召集部分券商細(xì)化發(fā)債細(xì)節(jié)。部分房企已經(jīng)聞風(fēng)而動，紛紛發(fā)布公司中期票據(jù)融資計(jì)劃，試圖通過落實(shí)中長期融資計(jì)劃緩解短期資金面壓力。

拓寬融資渠道
面對資金風(fēng)險，房企應(yīng)大力拓寬融資渠道，尤其是非傳統(tǒng)融資渠道融資，比如房地產(chǎn)信托、海外融資等。
從房地產(chǎn)信托渠道來講，近三年房地產(chǎn)信托規(guī)?？焖僭鲩L，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2011~2013年的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模分別為3139.01億元、2197.58億元、4004.74億元，每年的同比增長率分別為56.97%、-29.99%、82.23%。
進(jìn)入2014年，銀行信貸緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低迷，房企對資金面需求持續(xù)增加，為房地產(chǎn)信托發(fā)展提供了市場機(jī)會，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模為1628.8億元，和2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，并沒有明顯的下降。
從上述數(shù)據(jù)看，開發(fā)商今后將更注重房地產(chǎn)信托等非傳統(tǒng)渠道融資，以此調(diào)整來平衡目前由于銀行“惜貸”常態(tài)化而帶來的企業(yè)短期內(nèi)資金面壓力較大的現(xiàn)象。

向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型
“小股操盤”模式是萬科總裁郁亮于年初提出的概念，在他看來，這是萬科探索合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，轉(zhuǎn)型之后，萬科只占小股份，通過輸出管理和品牌來實(shí)現(xiàn)公司規(guī)?；瘮U(kuò)張。
筆者認(rèn)為，“小股操盤”是一種“輕資產(chǎn)”模式，這種輕資產(chǎn)模式最大的特征就是“同股不同權(quán)”。
一般來講，品牌房企會有比較大的收益權(quán)利的談判能力，從這個角度來講，“小股操盤”有利于提升品牌開發(fā)商的凈資產(chǎn)收益率，也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額和利潤，進(jìn)而可以擺脫增長對股權(quán)融資的依賴，提高為股東創(chuàng)造回報的能力。
監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2013年萬科新增加項(xiàng)目104個，其中有約66%的項(xiàng)目為合作、聯(lián)合方式獲?。?014年上半年萬科新增19個項(xiàng)目，其中公司持股低于50%的有4個，持股比例為50%或51%的有6個。
萬科利用“小股操盤”模式向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型，小試牛刀之后已取得了明顯的成效，當(dāng)前，在融資難度增加、成本攀升的市場背景下，“小股操盤”已成為其他房企思考轉(zhuǎn)型的方向。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）