2014年12月22日，中國(guó)政府網(wǎng)正式公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。根據(jù)《條例》，未來我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)現(xiàn)多層次信息共享，其中國(guó)土部將牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，以確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。
事實(shí)上，全國(guó)省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前期工作已全面拉開帷幕。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)立法工作也在推動(dòng)。從不動(dòng)產(chǎn)登記前期工作進(jìn)度來看，截至目前，全國(guó)至少已有17個(gè)?。▍^(qū)、市）明確由國(guó)土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個(gè)省已經(jīng)正式建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省（市）已在國(guó)土資源廳（局）內(nèi)成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，啟動(dòng)了相關(guān)工作。
從不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃看，今年國(guó)土資源部網(wǎng)站4月21日刊登報(bào)道稱，目前總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018 年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
而從不動(dòng)產(chǎn)登記工作近期市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)來看，主要有兩個(gè)：一個(gè)是2014年12月底中國(guó)政府網(wǎng)剛剛正式公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，雖然《條例》比預(yù)期完了幾個(gè)月時(shí)間，但還是露出了真面目，還重點(diǎn)提及“各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享”。
另外一個(gè)就是依法“以人查房”盡管沒有明確寫進(jìn)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，但從當(dāng)前公布的內(nèi)容來看，第二十八條里面已經(jīng)提及“查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”，這也就意味著，盡管 “以人查房”不會(huì)像之前媒體報(bào)道的那樣可以隨意查詢，但不動(dòng)產(chǎn)登記仍然具備“以人查房”的功能，對(duì)于整個(gè)樓市來講仍然有重要的意義。
那么，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的推進(jìn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來講有哪些意義？筆者認(rèn)為，從樓市調(diào)控的來講，不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)就是指全國(guó)個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。盡管個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)只是不動(dòng)產(chǎn)登記的一小部分，但個(gè)人住房信息系統(tǒng)的逐步建立，對(duì)于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對(duì)樓市進(jìn)行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極的意義。
第一，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費(fèi)為主的調(diào)控手段開展的必要技術(shù)條件。
從城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)來講，在2013年全國(guó)“兩會(huì)”上，住建部副部長(zhǎng)齊驥才公開表示，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成（最新媒體報(bào)道稱60個(gè)城市已聯(lián)網(wǎng)）。下一階段的目標(biāo)是，同時(shí)實(shí)現(xiàn)500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，但目前看來難度較大，可能需要更久的時(shí)間。
筆者認(rèn)為，從個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段的試點(diǎn)，以及擴(kuò)圍需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)做為依托。因此，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費(fèi)為主的調(diào)控手段開展的必要條件。
從中長(zhǎng)期來講，（40個(gè)或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)為全國(guó)范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術(shù)上的鋪墊已成為共識(shí)。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用并不明顯，但也應(yīng)該看到，如果限購(gòu)、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對(duì)象的范圍會(huì)明顯擴(kuò)大，這時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)于控制投資性投機(jī)性需求也會(huì)起到一定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會(huì)真正發(fā)揮它的作用。
第二，全國(guó)個(gè)人住房系統(tǒng)的建立可出臺(tái)“差別化”措施進(jìn)行分類調(diào)控，抑制不合理投資與投機(jī)性需求，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展有利的。當(dāng)前，國(guó)家相關(guān)部門設(shè)法將全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過通聯(lián)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，尤其是針對(duì)部分城市或區(qū)域異地購(gòu)房、不合理的樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，可有針對(duì)性的出臺(tái)差別化措施進(jìn)行分類調(diào)控（例如貸款利率、房產(chǎn)稅、二手房20%增值稅等），從而達(dá)到抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，也可避免“一刀切”，誤傷部分市場(chǎng)及購(gòu)房者。
第三，不動(dòng)產(chǎn)登記后，可在存量房領(lǐng)域利用差別化“空置稅”等措施調(diào)節(jié)城市供求關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)登記后，可在此基礎(chǔ)對(duì)各個(gè)城市存量“空置房”做出判斷，可據(jù)此對(duì)存量“空置房”采取差別化“空置稅”措施，或鼓勵(lì)其中長(zhǎng)期持有進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮住房的居住作用，或引導(dǎo)其出售形成市場(chǎng)供應(yīng)，緩解部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面。
第四，不動(dòng)產(chǎn)登記促使樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。筆者認(rèn)為，從十八屆三中全會(huì)及2014年“兩會(huì)”來看，2014年及未來幾年內(nèi)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革初有成效，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)之時(shí)，在建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢(shì)在必行，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)逐步推出。最終，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，使市場(chǎng)回歸自住屬性，促使樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。
（作者為同策咨詢研究中心總監(jiān) 張宏偉