日前，總投資超百億元的西安城東最大城市綜合體項目佳誠長安集開發(fā)商現(xiàn)身向《中國經(jīng)營報》記者表述稱，“自己并未跑路且苦不堪言”。

記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，110億城改項目停工的背后隱藏著開發(fā)商與地方政府間難以厘清的利益糾葛。開發(fā)商稱：項目停工原因是政府拆遷不力、區(qū)域規(guī)劃變更所致；當?shù)卣畡t稱：佳誠長安集停工部分為商業(yè)樓盤，多個部門正推進其城改部分進程。事實上，在房地產(chǎn)市場疲軟的當下，該項目停工折射出，西安這個國內(nèi)城中村最多的二線城市，在房地產(chǎn)市場不濟的宏觀背景下，其千億城改正在遭遇資金和市場的雙重困局。

最大城改停工背后

8月10日，本報刊發(fā)《西安110億項目開發(fā)商疑似跑路》一文后，一篇由該項目開發(fā)商陜西佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(下稱“陜西佳誠”)的回應出現(xiàn)在微博上。此后，該公司負責人杜旭強約見記者稱：“自己并未失聯(lián)，更未卷款跑路?！?

事實上，該公司目前由于西安市城東的韓森寨南村、北村的城改項目進展不力而陷入“苦不堪言”境地。杜旭強透露稱，這個西安城東最大城改項目有著太多不為人知的內(nèi)幕。

在上述開發(fā)商的“回應”中，陜西佳誠表示，該公司在本報文章刊發(fā)后，立即召開公司股東會，并通過微博對項目情況進行了回應。其回應稱：“佳誠長安集項目是陜西、浙江兩省重點招商引資項目。當時在政府積極的招商引資政策宣傳下，我們浙江等10個股東一次性籌集資金3億元交給政府用于該項目的拆遷安置，后來又陸續(xù)投資現(xiàn)金6300萬元和一個股東墊資施工款約6000萬元。4年下來股東累計投入本金為人民幣(6.3887, 0.0000, 0.00%)約4.23億元、至今本息分文未歸，因此我們是無法、無理由跑路的。”另外，其還披露，該項目實際通過房號認籌獲得3.47億元人民幣，連同股東的投資和股東借款3.63億元，累計投資7.1億元。在上述“回應”中，開發(fā)商還稱：“特別向相信我們的購房者致以歉意，我們非常理解你們的不容易，我們甚至比你們著急100倍想解決你們的問題?！?

對于佳誠長安集停工以及數(shù)千戶安置房進展緩慢問題，杜旭強認為主要有兩大原因。其一，彼時雙方約定由新城區(qū)政府負責組織拆遷并在3個月完成有關拆遷，規(guī)劃指標中建設用地545.1畝、總建筑面積199.5萬平方米。但后來并沒有在3個月內(nèi)完成拆遷，而且是“釘子戶”零散分布導致無法正常組織施工；其二，在規(guī)劃面積上由于新增“幸福林帶”規(guī)劃，使可開發(fā)用地減少160畝，開發(fā)面積減少31萬平方米，導致項目盈虧計算無法滿足金融機構的測算而使公司的融資和合作無法進行。

另據(jù)本報記者實地調(diào)查獲知，該項目涉及的韓南、韓北共計1659戶5997人，擬開發(fā)項目達近200萬平方米。但從2011年8月兩個城中村拆遷以來，其拆遷持續(xù)4年，至今仍有80多戶未完成拆遷。

而在此期間，不僅當?shù)胤康禺a(chǎn)市場由火爆變?yōu)槔淝澹曳康禺a(chǎn)融資收緊等背景，讓開發(fā)商不得不鋌而走險進行違規(guī)售房籌資。另外，2012年西安市政府出臺《幸福路地區(qū)綜合改造總體規(guī)劃》，將包括上述110億城改項目在內(nèi)的17.63平方公里區(qū)域規(guī)劃成擬改造區(qū)域，并擬建幸福林帶。其規(guī)劃涉及西安市新城、雁塔、碑林3個行政區(qū)內(nèi)的30個社區(qū)、15個城中村，涉及東方、秦川等6大軍工企業(yè)和陜汽、楊森等75家企業(yè)及24個軍工企業(yè)福利區(qū)。

“我們實際上是被政府拆遷不力拖的耗死了”。杜旭強指出，經(jīng)測算，上述規(guī)劃變更導致該公司在上述兩個城改項目上的拆遷費將增加3.2億元，拆遷戶成本過渡費增加3.38億元，融資成本增加3.65億元。這些成本以及減少的31萬平方米開發(fā)面積，總體將給公司造成近20億元的虧損壓力。由此，他在外地出差融資之時，還出現(xiàn)了購房戶維權事件。

西安市新城區(qū)宣傳部有關人士就項目進展表示，目前停工的是商業(yè)項目，并未涉及安置項目。他透露，目前該區(qū)正在就該項目有關問題進行推進協(xié)調(diào)。

“由于上述項目拆遷4年未果，項目區(qū)域地價已經(jīng)翻番。當?shù)卣梢哉f，未來在這一區(qū)域的土地出讓金收益上也會翻番。”數(shù)位當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，與政府的土地出讓金仍會穩(wěn)賺不賠相比，開發(fā)商卻因為政府拆遷不力陷入了資金鏈緊繃的極端情況，進而導致項目難以為繼。

千億城改或陷困境

作為二線城市的西安，與國內(nèi)其他城市不一樣的是，西安這個城市里擁有堪稱全國最多的城中村。其持續(xù)進行的城改及棚戶區(qū)改造的規(guī)模也足有千億規(guī)模。不過，在近兩年的房地產(chǎn)市場低潮期，當?shù)厍|城改也不斷出現(xiàn)亂象，其中，五證不全違規(guī)售房、資金鏈吃緊項目停工等問題都在不斷凸顯。

資料顯示，西安城(棚)改2007年啟動前城六區(qū)共有行政村624個，共有棚戶區(qū)324處。截至2014年 12月底，該市已實施189個城中村的改造工作，涉及9.12萬戶、31.53萬人，已有127個城中村6.78萬戶，23.61萬人完成回遷安置，累計 完成投資506.76億元；另外，該市已實施58個棚戶區(qū)的改造，涉及9.34萬戶、31.93萬人，已有33個棚戶區(qū)5.29萬戶、21.54萬人完成回遷安置，累計完成投資201.92億元。

而“十三五”期間西安市還計劃完成43個集體土地上棚戶區(qū)改造項目，30個國有土地上棚戶區(qū)改造項目，投資340億元。

正是在此背景下，佳誠長安集項目才得以上馬并陷入困局最終停擺。事實上，佳誠長安集項目并非孤案，從2013年至今，當?shù)囟鄠€城改項目就頻頻出現(xiàn)停工、“跑路”、違規(guī)售房等問題。

如2013年10月，央視《焦點訪談》就曝光了西安市一個叫做橄欖灣的城改項目開發(fā)商跑路的事件。當時也引發(fā)了西安市房管局發(fā)布《關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚墓妗?，并進行了為期3個月整頓。本報也曾在報道中援引。西安市經(jīng)紀人協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會的市場分析報告數(shù)據(jù)稱，截至2013年5月底，在西安市已經(jīng)批復并且正在開發(fā)建設的共計115個城中村項目當中，只有33個項目“五證”齊全，71.3%的項目是“未取證項目”。但不少項目開發(fā)商，打著擦邊球進行違規(guī)售房，以緩解緊張的資金鏈。由此，可窺西安城改項目之亂。

陜西省城市經(jīng)濟文化研究會會長張寶通教授等當?shù)貙W者指出，一方面城改項目需要開發(fā)商先建安置房、再配建商品房，而且配套項目的土地需要通過招拍掛方式取得，但開發(fā)商是趨利的，同時又有資金壓力，因此會冒險違規(guī)售房籌資；另一方面地方政府迫于城改任務多、壓力大，對于開發(fā)商的監(jiān)管往往是“睜一只眼，閉一只眼”，特別是城改項目監(jiān)管涉及城改辦、規(guī)劃局、國土局、房管局等多個部門，管理程序復雜，漏洞頗多，難免出現(xiàn)問題。尤其在目前，房地產(chǎn)市場整體低迷以及禁止強拆的背景下，地方政府拆遷難度加大，開發(fā)商資金鏈緊張成為常態(tài)的困局，由此千億城改面臨的壓力也將暴增。