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房地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)據(jù)低于預(yù)期
2021年05月26日05:56 來(lái)源:西本資訊
據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,4月份,全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為17742萬(wàn)平方米,環(huán)比下降7%,同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比,這一數(shù)據(jù)也下降了10.5%。在重點(diǎn)城市試行土地出讓“兩集中”政策后,市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,相關(guān)政策或改變房地產(chǎn)行業(yè)原有開(kāi)發(fā)節(jié)奏,后期或造成新盤集中上市。
房地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期
數(shù)據(jù)顯示,今年1月至4月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積818513萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.5%。其中,住宅施工面積578028萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)10.9%。房屋新開(kāi)工面積53905萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)12.8%。其中,住宅新開(kāi)工面積40335萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)14.4%。房屋竣工面積22736萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)17.9%。其中,住宅竣工面積16551萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)20.7%。
市場(chǎng)普遍分析,房地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)信證券研報(bào)稱,當(dāng)下銷售端高景氣非常明顯,庫(kù)存去化周期也處于2012年以來(lái)的最低水平,房企補(bǔ)庫(kù)存的訴求較為強(qiáng)烈。但該研報(bào)同時(shí)指出,“近期土地市場(chǎng)的表現(xiàn)顯示房企正在積極補(bǔ)庫(kù)存。然而作為補(bǔ)庫(kù)存的另一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo),新開(kāi)工數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻不如人意?!?/p>
新開(kāi)工面積增速放緩,土地出讓“兩集中”政策被認(rèn)為是主要原因之一。今年3月開(kāi)始,全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市率先實(shí)施“兩集中”供地新政,也就是集中發(fā)布出讓公告,集中組織出讓活動(dòng),一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不超過(guò)三次。
受這項(xiàng)政策影響,22個(gè)城市的首批土地出讓集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出讓前,22個(gè)城市土地供應(yīng)較少,這導(dǎo)致了新開(kāi)工放緩。
5月20日,上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站發(fā)布《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》。上海此輪集中供地共供應(yīng)56幅土地,其中28幅土地屬于普通住宅用地,此外主要包括租賃住房用地、征收安置房項(xiàng)目地塊等。
此前,青島首批集中土地出讓于5月14日結(jié)束,總土地出讓金約為128.6億元。青島集中出讓成交的60宗地塊中,除一宗溢價(jià)成交,其余全為底價(jià)成交。
在北京首次“兩集中”土地出讓過(guò)程中,30宗土地總成交價(jià)為1109.71億元。29宗以掛牌形式出讓的土地中,有4宗底價(jià)成交,3宗合理溢價(jià),另有22宗均觸及最高土地限價(jià)。雖然北京成交地塊金額觸頂,但成交溢價(jià)率為7.7%,較此前設(shè)置的8.6%上限溢價(jià)率有所下調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō),低溢價(jià)率將成為北京供地很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律。
集中供地致樓盤集中開(kāi)盤上市
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)分析,新開(kāi)工面積低于預(yù)期,另一大原因在于部分房企資金調(diào)配能力有限,需將有限資金投入土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪。在土地市場(chǎng)拿地優(yōu)先于新開(kāi)工。
中央對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”政策的出臺(tái),意味著“去杠桿、降負(fù)債”成為房企重要任務(wù)之一?!叭兰t線”是指監(jiān)管層于2020年針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)的融資新規(guī),即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,凈負(fù)債率不得大于100%,現(xiàn)金短債比不小于1。
《2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示,在“三道紅線”監(jiān)管下,降杠桿初顯成效,前500強(qiáng)房企杠桿率有所降低。在長(zhǎng)期償債能力方面,500強(qiáng)房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%,較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn),為2012年以來(lái)首次下降;凈負(fù)債率均值為85.08%,較上年下降11.62個(gè)百分點(diǎn)。在短期償債能力方面,2020年500強(qiáng)房企短期償債能力略有下降,流動(dòng)比率均值為1.40,較上年下降0.05,速動(dòng)比率均值為0.49,與上年持平。
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