綜合媒體相關(guān)報(bào)道，近日，上海即將迎來集中供地的首秀，而截至6月3日，合肥、蘇州、寧波、南京、無錫、杭州等19個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)完成了第一批集中住宅用地出讓的拍賣，且這19個(gè)城市首輪集中供地的成交總額已經(jīng)達(dá)到8000億元人民幣。

今年2月，為了平抑地價(jià)，自然資源部發(fā)布了集中供地的調(diào)控文件，此后部分城市陸續(xù)公布本地在2021年的供地計(jì)劃。對(duì)于各地的供地差異，在近期易居克而瑞第28屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱評(píng)論道，重點(diǎn)城市首批宅地集中供應(yīng)規(guī)模與2021年宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模比較，城市供地節(jié)奏差異巨大，其中廣州供地最為“積極”，而深圳相對(duì)“保守”。

在4月中旬，長春市成為了全國集中供地的“首發(fā)”城市。然而，隨著越來越多的城市“開閘”，土拍市場(chǎng)的“戰(zhàn)況”卻異常激烈，限價(jià)被頻頻觸發(fā)，全國土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率也升至三年來的新高。

克而瑞發(fā)布的4月土地市場(chǎng)月報(bào)顯示，由于優(yōu)質(zhì)地塊頻出，當(dāng)月全國300個(gè)城市的經(jīng)營性土地的平均溢價(jià)率，從3月的17.8%漲至25.4%。而最近三年，全國經(jīng)營性土地的平均溢價(jià)率多在18%以下。此外，規(guī)模房企相較于中小型房企，具有更大的優(yōu)勢(shì)。

集中供地的“上半場(chǎng)”角逐

隨著合肥市和鄭州市這兩個(gè)城市首輪集中供地的拍賣在6月3日落槌，目前已有19個(gè)城市完成了集中供地的首秀，且集中供地的成交總額已經(jīng)達(dá)到8000億元人民幣。

今年2月，自然資源部發(fā)布了住宅用地分類調(diào)控文件，要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。

作為最受關(guān)注的城市之一，上海也將于近日開啟第一輪住宅用地出讓的拍賣。此前公布的信息顯示，上海第一批集中供應(yīng)的土地?cái)?shù)量將達(dá)到52宗。

此外，上海還將實(shí)施“限價(jià)+一次性報(bào)價(jià)”的競(jìng)拍模式，即設(shè)置了地塊的起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，并規(guī)定溢價(jià)率達(dá)到10%時(shí)就封頂。當(dāng)達(dá)到上限后，以一次書面報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，同時(shí)不得超過最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

在此前19個(gè)首輪集中拍地的城市，土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)差異明顯。

4月末，無錫作為長三角地區(qū)最先進(jìn)行集中供地的城市，競(jìng)價(jià)異常激烈，在出讓的16宗土地中，有15宗拍至封頂價(jià)，且土拍的工作時(shí)間由兩天延長至了三天。

據(jù)悉，無錫首批集中供地累計(jì)成交16幅，雖然土地?cái)?shù)量較少，但平均成交樓面價(jià)達(dá)到了1.35萬元/平方米，比2020年上漲了30%左右，一半左右的地塊刷新了地區(qū)歷史樓面價(jià)。與此同時(shí)，無錫市對(duì)土地進(jìn)行了限價(jià)，最高溢價(jià)率不得超過20%，競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)后通過競(jìng)配建、競(jìng)自持和搖號(hào)確定土地歸屬。

同樣規(guī)定了“封頂自持”的杭州市，在土拍首日的前一晚，有四分之三的地塊在自由報(bào)價(jià)階段便已“價(jià)格封頂”。5月初，杭州共集中出讓57宗涉宅用地，總建筑面積757萬平方米，總起價(jià)934.7億元，最終溢價(jià)成交1178億元。

備受矚目的北京市，也于5月中旬完成了集中供地的土拍，共進(jìn)行了4天。

最終，30宗土地成交價(jià)達(dá)到1109.71億元，樓面均價(jià)為3萬元/平方米。其中1宗以招標(biāo)形式出讓，另29宗采取掛牌競(jìng)價(jià)的程序出讓。29宗以掛牌形式出讓的土地中，有4宗底價(jià)成交、3宗合理溢價(jià)、另22宗均觸及最高土地限價(jià)。

由于所有地塊均設(shè)置了上限價(jià)格，被嚴(yán)格管控，此次北京集中出讓的土地平均溢價(jià)率9.5%，并不高。但有分析稱，實(shí)際上，由于競(jìng)報(bào)公租房面積、政府持有產(chǎn)權(quán)等，房企可售面積減少，到手土地的實(shí)際溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于表面溢價(jià)率。