下游數(shù)據(jù)

“房貸荒”的真相

2021年07月02日05:48   來源:證券時報
摘要:從各地嚴(yán)格落實(shí)房貸集中度管理、開發(fā)商融資“三道紅線”和壓實(shí)中小微貸款任務(wù)看,資金大規(guī)模涌入樓市的時代結(jié)束了。

據(jù)證券時報的文章

從各地嚴(yán)格落實(shí)房貸集中度管理、開發(fā)商融資“三道紅線”和壓實(shí)中小微貸款任務(wù)看,資金大規(guī)模涌入樓市的時代結(jié)束了。

近期,樓市正在經(jīng)歷最嚴(yán)重的“房貸荒”,多個熱點(diǎn)城市的主要銀行紛紛上調(diào)首套和二套住房貸款利率水平。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,6月份72個重點(diǎn)城市首套房貸利率為5.52%,二套房貸利率為5.77%,分別在LPR基礎(chǔ)上增加87個和112個基點(diǎn)。今年上半年,粵港澳大灣區(qū)9個城市住房貸款利率平均提高超過55個基點(diǎn),今年以來廣州已連續(xù)四次上調(diào)房貸利率。

目前,在廣州200萬的房貸月供比年初增加500元左右。即便房貸利率不斷上行,但也不是你想貸就馬上能批下來的。據(jù)悉,像廣州、深圳等熱點(diǎn)區(qū)域和城市,按揭貸款從審批到發(fā)放,大概要4-6個月。有的銀行今年上半年的額度用完了,正在審批的貸款,三季度的額度都不一定夠用,有銀行個貸經(jīng)理干脆告訴客戶,最早也得四季度放款,甚至有可能要跨年了。

其實(shí),“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的,每當(dāng)樓市調(diào)控收緊,都會出現(xiàn)“房貸荒”,比如2013年底、2017-2018年。筆者所在的廣州,2018年2月四大銀行曾集體上調(diào)房貸利率。錢荒到一定程度,就會出現(xiàn)二手房“停貸潮”,比如2019年8月份合肥地區(qū)12家銀行不做二手房貸款,包括國有大行。近期,深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現(xiàn)二手房“停貸潮”。

當(dāng)然,沒有哪個銀行官宣停貸,只是口頭說“暫?!被蚋嬖V你貸款申請可能幾個月內(nèi)都批不下來,也沒有批下來的時間表,愿意等就等吧!筆者認(rèn)為,這一輪“房貸荒”來的比過去洶涌,而其中的原因又是過往不曾有的,那就是各大銀行房貸占比都爆表了。2020年底,央行公布了房貸集中度分類控制“上限表”,當(dāng)時35家上市銀行中,就有12家踩中紅線。

今年上半年,各地樓市都很火爆。拿總行法人考核的話,現(xiàn)在很多銀行并未踩線,因?yàn)闃鞘欣涞牡胤椒抠J占比低。若以省分行、市分行來看,很多熱點(diǎn)城市都爆表了,甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。有的城市盡管房貸占比沒有爆表,但由于新增房貸規(guī)模增長太快,已成為樓市火爆的第一催化劑,如果不控制新增貸款額度,樓市火熱的局面就無法改觀。

另外,國家還明確,在去年增長40%的基礎(chǔ)上,今年中小微貸款還要增長30%。在貸款額度一定的情況下,房貸過度投放必然會擠占中小微貸款的規(guī)模。于是,今年監(jiān)管層對房貸在規(guī)模、占比、增速上啟動“三重管控”。很多城市房貸存量規(guī)模不能增長,只有收回貸款才能釋放新增規(guī)模;有的城市干脆“擠牙膏”,每月只投放申請規(guī)模的30%,其他的一律往后延。

而且,由于前期出現(xiàn)部分經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市,監(jiān)管層要求嚴(yán)格房貸審核流程。這幾個月,各大銀行對房貸申請的審核都非常嚴(yán)格。比如,購房首付款必須是購房者自有資金,或直系親屬(只能是父母)的資金。凡是到賬低于6個月的資金,都要查實(shí)或證明該資金是自有資金。另外,還要審核收入證明、銀行流水、購房資質(zhì)等,以佐證資金來源和還款能力。

近期,金融監(jiān)管部門對按揭“貸后抽查”的頻率提高了、審計更精細(xì)了,一旦已投放的貸款在抽檢時發(fā)現(xiàn)問題,不僅借款人會被抽貸,銀行也會面臨嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)處罰,動輒幾十萬上百萬,主管行領(lǐng)導(dǎo)會被問責(zé),得不償失。因此,銀行也有意識地降低投放節(jié)奏,導(dǎo)致額度緊張。

一般來說,“房貸荒”是周期性的,但這一輪房價上漲與過度加杠桿、銀行貸款審核失責(zé)關(guān)系極大,已違背了“房住不炒”、銀行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本源。從各地嚴(yán)格落實(shí)房貸集中度管理、開發(fā)商融資“三道紅線”和壓實(shí)中小微貸款任務(wù)來看,資金往樓市大規(guī)模涌入的時代結(jié)束了。

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